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格力地产接连融资与自身资金压力不无关系
发布时间:2018-07-15 10:06

  总体来看,格力地产的资产负债率为71%,负债水平相对不高,但短期内需要偿还一定的债务。截至 2018 年 3 月末的主要债务余额为 141.99 亿元,主要包括短期借款 1.5 亿元,一年期到期的非流动负债 24.1亿元,长期借款70.28 亿元和应付债券 46.11亿元。
 
  此外,在2015~2017年及2018年第一季度,格力地产的经营活动现金流量净额分别为2亿元、-12亿元、-21亿元和-4亿元,投资活动产生的现金流量净额也是处于负值状况。在第三期中期票据募集说明书中,格力地产表示,根据人民银行颁布的《流动资金贷款管理暂行办法》进行测算,假设2018年格力地产的房产销售收入与2017年相比,增长率为10%,对应的营运资金量则为 167.01 亿元,扣除现有流动资金贷款及其他融资 51.53 亿元及借款人自有资金,格力地产的短期资金缺口为119.7亿元。此外,根据格力地产的规划,2018~2020年在建及拟建项目计划投资 82.44 亿元。
 
  记者注意到,格力地产上述共计28亿元中期票据的资金用途,8亿元用于补充本部及下属公司的营运资金,其余20亿元用于归还本部及下属公司存量债务及项目建设。而目前发行的三期中期票据共计16亿元,其中4.8亿元补充公司营运资金,余下则用于上海住宅项目的建设。
 
  截至2018年3月末,格力地产的货币资金虽有24亿元,但银行未使用额度较小。格力地产获得银行授信额度合计67亿元,已使用额度58亿元,使用率为86.73%,尚未使用的授信余额仅有9亿元。
 
  需要注意的是,在融资监管趋严以及渠道收紧的形势下,目前房企融资环境并不乐观,亟待缓解资金压力的格力地产在融资方面或将迎来一定挑战。
 
  “从融资渠道来说,地产公司的融资渠道主要分为银行、国内债券、海外债券、配售(上市公司)ABS、非标和信托等。”国泰君安分析师刘斐凡向记者分析称,“银行贷款方面,大型房企还是比较畅通,不具备持续经营的小地产公司则不太容易。”
 
  “债券方面,国内债券市场违约不断导致发行成本很高,不是很好发,海外债这一块受制于发改委前段时间的表态,应该是存量可做,增量很难做。ABS是支持的,体量也是万亿规模,这一块地产公司做的越来越多。非标和信托因为资管新规,增量很难了。”刘斐凡表示。
 
  销售额大幅缩减
 
  资料显示,格力地产以房地产开发与销售为主业,同时向相关产业经济延伸,逐步搭建“房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业并行发展”的“3+2”产业格局。
 
  不过,从近年营业收入情况来看,房地产业务依然是格力地产的主打业务。2017年,格力地产实现营业收入 31.3亿元,而房地产行业收入就达29.69亿元,在总营业收入中占比95%。这一比重在2015年和2016年逾97%。而从地区来看,珠海在2017年的营业收入就达31.1亿元,可见格力地产在全国布局推进缓慢。
 
  2015 ~2017年,格力地产营业收入分别为25.4亿元、31.2亿元、31.3亿元,增长呈现放缓态势。近年房地产销售业绩则出现明显下滑,2015~2017年的协议销售面积分别为16.22 万平方米、15.21万平方米、6.3万平方米;协议销售金额分别为 31.02 亿元、32.36 亿元、18.42 亿元,缩减近乎一半。
 
  房地产销售陡然下跌之外,新货供应也出现明显不足。截至 2018年3月末,格力地产在售房地产项目主要包括珠海的格力广场、格力海岸以及平沙项目,总可售面积 90.91万平方米,已售面积 56.79 万平方米,剩余可售面积 34.12万平方米。
 
  从2017年财报披露的信息来看,格力地产持有待开发土地的区域仅有珠海和重庆,规划计容建筑面积分别为95.3万平方米、77.6万平方米,合计172.9万平方米。而截至2018年3月末,格力地产在建项目8个,规划面积合计121.37万平方米,拟建项目8个,总建筑面积127.96 万平方米,主要分布在珠海、上海及重庆等城市。
 
  相比众多竞逐销售规模的房企,格力地产的规模依然较小,而且全国化布局较为缓慢。在市场集中度不断攀升的背景下,资深地产专家刘忠岭对记者表示,相比大型房企,规模较小的中小型房企在资金、资源、品牌等方面处于劣势,这些房企资金量小,融资难度大,资源较少。“房企拥有一定销售规模才能实现规模经营,降低成本,从而在市场中占据有利地位。”
 
  克而瑞研究中心日前发布的报告显示,2018年上半年,TOP200各梯队房企销售金额集中度均有较大幅度的提升。其中,TOP100房企权益销售金额的集中度达到了56.2%。未来,随着行业集中度更高,市场资源和份额也将更向大型品牌房企靠拢。



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